Beim Bau eines Hotels gibt es zahlreiche Fallstricke, die unbedingt vermieden werden sollten, um den Erfolg des Projekts zu sichern. Eine solide Planung und sorgfältige Durchführung sind essenziell, um das Budget einzuhalten, die Bauzeit realistisch zu gestalten und eine rentable Investition zu gewährleisten.
DON’TS
- Die Investition sollte auf keinen Fall das vorgenommene Budget übersteigen. Ein Grobbudget reicht oft nicht aus; es sollte ein Detailbudget erstellt werden.
- Bevor die Finanzierung bestätigt ist, sollten keine hohen Planungskosten anfallen.
- Nichteinhaltung der Bauzeit kann dazu führen, dass die Eröffnung gefährdet ist oder Saisonen ausfallen.
- Investitionen in Standarderweiterungen vermeiden. Stattdessen sollte eine Nische mit einem klaren USP (unique selling point) gewählt werden.
- Die falschen Partner am Bau zu engagieren kann gravierende Folgen haben. Ein Projektmanagement mit touristischem Know-how hilft, die richtigen Fachkräfte zu finden und realistische Preise zu verhandeln.
DOS
- Zuerst sollten Produkt und Zielgruppe klar definiert sowie ein Alleinstellungsmerkmal ausgearbeitet werden.
- Es muss sichergestellt sein, dass die Investition die Attraktivität des Produkts steigert und die Rentabilitätsberechnung positiv ausfällt.
- Logistische Abläufe sowie Einsparpotenziale in Flächen und Back-Bereichen sollten berücksichtigt werden.
- Ein strategisch überlegtes Finanzierungsmodell ist wichtig. Reine Fremdkapitalfinanzierungen sind oft unrealistisch; Eigenkapital und Reserven sollten frühzeitig eingeplant werden.
- Hotels sind Sonderimmobilien mit vielen Spezialbereichen, daher ist Erfahrung bei der Planung essenziell.
- Eine kompetente Bauaufsicht vor Ort hilft, Probleme frühzeitig zu erkennen und zu lösen.
Die richtigen Architekt:innen finden
Menschen reagieren stark auf Bilder und vielen ist Ästhetik wichtig. Die Wahl des richtigen Architekten bzw. der richtigen Architektin ist entscheidend, damit etwas Einzigartiges geschaffen wird, das nicht vergleichbar mit anderen ist. Dies kann einen großen Wettbewerbsvorteil für das Hotel darstellen, da in der heutigen Zeit das Anderssein den entscheidenden Vorteil bringen kann und belohnt wird.
Zu Beginn der Suche nach dem/der richtigen Architekt:in sollten dafür drei bis fünf Architekturbüros eingeladen werden. Dabei sollte gleich zu Beginn eine klare vertragliche Pauschalvereinbarung mit Leistungsbeschreibung erfolgen. Im Zuge der Planungsentwürfe bedarf es mehrere Vorschläge zur Ideenvielfalt, was die Ästhetik betrifft. Dabei ist es zudem wichtig, dass neben dem Design auch auf logistische Aspekte wie Wegeführung eingegangen wird. Die Zimmereinteilungen mit visueller Darstellung spielen eine zentrale Rolle. An dieser Stelle kann darauf hingewiesen werden, dass es neben dem gesamten Architekturwettbewerb auch einen getrennten Interior-Wettbewerb geben kann. In beiden Fällen sollten die Architekt:innen im Entscheidungsprozess unbedingt auch Renderings oder Handskizzen zur besseren Veranschaulichung und Materialvorstellung einbringen. Zusätzlich sollten Sonderplaner:innen für die verschiedenen speziellen Bereiche eines Hotels engagiert werden.
Natürlich können auch die Ideen verschiedener Planer:innen eingearbeitet werden. Bei den Planungsideen sollten allerdings unbedingt die zur Verfügung stehenden Flächen und Kubaturen berücksichtigt werden. Sobald die Entscheidung für eine/n oder mehrere Architekt:innen getroffen wurde, müssen mit diesen Honorarverhandlungen mit einer klaren Zeit- und Leistungsbeschreibung stattfinden.
Baukosten im Griff
Um Investitionsfehler zu vermeiden und ein erfolgreiches Projekt zu garantieren, muss vor Beginn der Bauplanung immer eine klare Produktpositionierung etabliert werden. Je mehr Vorlaufzeit in Planung investiert wird und je detaillierter ein Konzept ausgearbeitet wird, desto besser kann geplant, budgetiert und verhandelt werden. Die Basis dafür stellt eine fundierte Markt- und Bedarfsanalyse dar. Daraus resultiert für jedes Projekt ein maßgeschneidertes Flächenprogramm, das darauf ausgelegt ist, jedem einzelnen Quadratmeter Fläche einen messbaren und klar definierten wirtschaftlichen Nutzen zuzuschreiben. Außerdem müssen frühzeitig mögliche bauliche Risiken lokalisiert und deren Gegenmaßnahmen mitgedacht werden. Diese müssen parallel auch schon finanziell durchkalkuliert werden. Durch diese Faktoren kann eine detaillierte Kostenschätzung erfolgen. Es lohnt sich dabei in der ersten Planungsphase in ein Detailbudget zu investieren, um keine Kostenüberschreitungen zu riskieren. Sollte nur eine Grobbudgetierung erfolgt sein, muss berücksichtigt werden, genügend Reserven einzubauen. Während des Baus müssen die Kosten laufend erfasst und beobachtet werden, um Kostenüberschreitungen und böse Überraschungen zu vermeiden.
Insgesamt haben die Preise zwischen 2019 und 2024 um etwa 15–40 % zugenommen, was viele Betriebe vor erhebliche Herausforderungen stellt und eine sorgfältige Kostenplanung wichtiger denn je macht.
Die Wahl der richtigen Partner ist ebenso entscheidend. Seriöse Partner weisen bei Entscheidungen rechtzeitig auf Zusammenhänge und finanzielle Konsequenzen hin. Das richtige Team von Expert:innen stellt sicher, dass die Partner sorgfältig und daraufhin bedacht gewählt werden. Die Konstruktion und die Materialien sind ebenso ein entscheidender Faktor. Denn „billig“ ist in der Gesamtbetrachtung nicht immer auch „günstig“. Unüberlegte einmalige Einsparungen beim Bau rächen sich später oftmals in den Betriebskosten durch erhöhte und dauerhafte Aufwendungen.
Die Aufstellung von Kennzahlen im Bereich Baukosten gestaltet sich als herausfordernd, da sich die Großzügigkeit in den Flächen auch in der Ferienhotellerie ändert. Wie bereits erwähnt, ist es daher ratsam, je nach Spezialität des Hotelproduktes bereits in der frühen Planungsphase in ein Detailbudget zu investieren. Auf diese Weise lässt sich das Risiko einer Kostenüberschreitung deutlich verringern. Ist dies nicht möglich, sollten bei der Erstellung eines Grobbudgets unbedingt ausreichende finanzielle Reserven eingeplant werden.
