Mitarbeiterwohnungen - Sachbezug erst ab 35 m²

Sachbezug

Überlässt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer kostenlos oder verbilligt eine arbeitsplatznahe Unterkunft (Wohnung, Appartement, Zimmer), die nicht den Mittelpunkt der Lebensinteressen bildet, gilt Folgendes:

• Mitarbeiterwohnungen unter 35m² sind unabhängig von ihrer Ausstattung nicht als Sachbezug zu versteuern; diese Regelung gilt für Saison- und Ganzjahresbetriebe gleichermaßen. Die rasche Verfügbarkeit von Dienstnehmer:innen oder dass Arbeitsleistungen keinem kontinuierlichen Verlauf folgen, ist nicht mehr maßgeblich.
• Mitarbeiterwohnungen zw. 35m² und 45m² : diese Wohnungen sind als Sachbezug zu versteuern, es darf jedoch ein Abschlag von 35 % in Ansatz gebracht werden, wenn die Unterkunft durchgehend max. 12 Monate zur Verfügung gestellt wird (danach müssten 30 Schließtage folgen).
• Mitarbeiterwohnungen über 45m² sind als voller Sachbezug zu besteuern – unabhängig davon, ob sie von einem Saison- oder Ganzjahresbetrieb zur Verfügung gestellt werden.

Bei der Beurteilung, ob eine Unterkunft arbeitsplatznah ist, ist die rasche Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes maßgeblich. Kann diese – unabhängig vom Verkehrsmittel – innerhalb von 15 Minuten erreicht werden, ist jedenfalls von einer arbeitsplatznahen Unterkunft auszugehen. Das gilt unabhängig davon, ob die Mitarbeiterunterkunft im Eigentum der Dienstgeber:innen oder angemietet ist. 

Bewertung von gemeinsam genutzten Räumen

Wenn Räumlichkeiten von allen uneingeschränkt genützt werden dürfen (z.B. 2 Schlafzimmer, 1 Wohn-Ess-Küche, 1 Vorraum, 1 Bad), dann sind die Gemeinschaftsräume zur Beurteilung der Quadratmetergrenzen jeder Dienstnehmerin bzw. jedem Dienstnehmer anteilig zuzurechnen. Dabei ist die Fläche der gemeinsam genutzten Räume durch die Anzahl der nutzungsberechtigten Dienstnehmer:innen zu dividieren. 

Beispiel: Zwei Dienstnehmer:innen wird eine arbeitsplatznahe Unterkunft (54 m²) kostenlos zur Verfügung gestellt. Beide haben jeweils ein eigenes Schlafzimmer (Größe 15 m²). Die übrige Wohn­fläche (24 m²) wird von ihnen gemeinsam genutzt. Beiden Dienstnehmer:innen sind jeweils 27 m² zuzurechnen und da die Quadratmetergrenze von 35 m² nicht überschritten wird, ist kein Sachbezug für die Unterkunft anzusetzen, wenn diese nicht den Mittelpunkt der Lebensinteressen darstellt.

Die aktuellen Richtwerte je Bundesland finden Sie hier. Für die Berechnung der Sachbezüge siehe die Zusammenfassung der WKO bzw. ein Berechnungstool des BMF. Prodinger hat zusammengefasst, worauf Sie sonst noch achten sollten.

Best Practice

TeamHaus Kärnten

Das Land Kärnten hat sich im Zuge der Tourismus-Strategie das Ziel gesetzt, seine Wettbewerbsfähigkeit als interessanter Arbeitsort für Mitarbeiter:innen im Tourismus deutlich zu stärken, und hat mit „TeamHaus Kärnten“ eine online Plattform für das Mieten und Vermieten von Mitarbeiter:innen-Unterkünften geschaffen. www.teamhaus-kaernten.at

Für alle, die in Kärnten selbst Mitarbeiter:innen-Unterkünfte errichten wollen, hier die Fördermöglichkeiten.

Wie im Hotel

Das Hotel Tyrol am Haldensee hat im Mai bereits das dritte Mitarbeiter:innen-Haus des Unternehmens seiner Bestimmung übergeben. Vier Millionen Euro haben die drei Zwei-Zimmer-Wohnungen und 25 Mini-Appartements gekostet – alle mit Smarthome-Steuerung, Wohnraumlüftung, vollausgestatteten Küchenzeilen, Boxspringbetten, Balkon oder Terrasse, Aufzug, Tiefgarage und Waschküche. „Wir wollen, dass es unserem Team genauso gut geht wie den Gästen im Hotel“, meint Hotelchefin Martina Barbist.

Generelle Anforderungen an Mitarbeiterunterkünfte

Aus Gründen des Arbeitnehmerschutzes müssen Mitarbeiterzimmer zumindest den in der Arbeitsstättenverordnung festgelegten Erfordernissen entsprechen.

Die Vorschrift des § 37 AStV (Arbeitsstättenverordnung) für Wohnräume gilt zufolge § 28 Abs. 8 ASchG nicht für Werks- und Dienstwohnungen. 

Es ist daher notwendig, zu unterscheiden, ob es sich um „Räume, die den Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer zu Wohnzwecken oder zur Nächtigung von Arbeitgeberinnen und Arbeitgebern zur Verfügung gestellt werden“ oder um „Werks- und Dienstwohnungen“, handelt.

Zur Abgrenzung, ob es sich um „Räume, die den Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer zu Wohnzwecken oder zur Nächtigung von Arbeitgeberinnen und Arbeitgebern zur Verfügung gestellt werden“ oder um „Werks- und Dienstwohnungen“ können die nachstehenden Kriterien herangezogen werden:
Werks- und Dienstwohnungen i.S.d. § 28 Abs. 8 ASchG sind zur dauernden Bewohnung bestimmte, in sich geschlossene Wohnungen, die die Arbeitgeberin/der Arbeitgeber den Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer im Hinblick auf die Erfüllung der mit ihm vereinbarten Arbeitsleistung zur Verfügung stellen muss oder gegen Miete zur Verfügung stellt, wie z.B. Dienstwohnungen nach § 13 des Hausbesorgergesetzes.

Hingegen spricht es für das Vorliegen von „Räumen, die den Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer zu Wohnzwecken oder zur Nächtigung von Arbeitgeberinnen und Arbeitgebern zur Verfügung gestellt werden", wenn die Unterkunft für die Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer und ihre Familien nicht der Hauptwohnsitz bzw. der Mittelpunkt der Lebensinteressen ist, bzw. von der Arbeitgeberin/vom Arbeitgeber nicht für eine derartige Nutzung bestimmt ist;
pro Arbeitnehmerin/Arbeitnehmer nicht eine bestimmte, baulich in sich abgeschlossene Wohnung mit eigener Küche und eigenen Sanitärräumen, zur Verfügung gestellt wird, sondern es sich um eine Unterkunft mit von mehreren ArbeitnehmerInnen zu nutzenden gemeinschaftlichen Wohnräumen und/oder Gemeinschaftsküche und/oder gemeinsamen Sanitärräumen handelt.
Auf eine bauliche Verbundenheit der Unterkünfte mit der „eigentlichen“ Arbeitsstätte kommt es nach Auffassung des Zentral-Arbeitsinspektorates nicht an.

Stand: Oktober 2024