Verkauf oder Verpachtung von Hotelimmobilien – Exitszenarien für Hoteleigentümer:innen

Verkauf einer Hotelimmobilie

Ein Verkauf der Immobilie ist immer dann eine Überlegung wert, wenn ein unmittelbarer Exit bei größtmöglichem Erlös gewünscht ist, etwa um diesen zu reinvestieren, oder in andere Projekte einzubringen. Oftmals ist es bei privat geführten, über Generationen aufgebauten Hotelbetrieben auch einfacher, eine endgültige Trennung zu vollziehen, als in einer Verpachtung lediglich den Betrieb zu überlassen, sich also in der eigenen Immobilie operativ zurückzuziehen. Zudem ist speziell bei kleineren Betriebsstrukturen in den klassischen Feriendestinationen die Nachfrage nach Kaufobjekten höher, da die Anzahl der professionellen Betreibergruppen deutlich kleiner als jene der Investor:innen/Kaufinteressent:innen ist.  

Gleich zu Beginn stellt sich schnell die Frage nach dem erzielbaren Verkaufserlös. Investor:innen betrachten den erwirtschafteten Ertrag und setzen darauf eine marktübliche Rendite an. Eine Herleitung über den Preis pro Quadratmeter, Preis pro Zimmer oder die getätigten Investitionen im Neubau dienen nur für Vergleichszwecke oder in einer optionalen Umnutzung der Immobilie.

Somit ist es in der Vorbereitung unabdingbar, alle finanziellen und rechtlichen Unterlagen in Ordnung zu bringen. Ein:e Steuerberater:in kann mit den wichtigsten Finanzunterlagen und der optimalen Transaktionsstruktur (Share Deal vs. Asset Deal) helfen, eine Anwältin oder ein Anwalt weiß, welche Rechtsfragen im Vorfeld klargestellt oder gelöst werden müssen. Ein:e Immobilienberater:in mit ausreichend Erfahrung und Referenzen hilft, einen professionellen Verkaufsprozess vorzubereiten und übernimmt den Vermarktungsprozess – von der Erstellung der Verkaufsunterlagen bis zur Durchführung von Besichtigungen und Beantwortung von Fragen. Vom Beginn der Vermarktung bis zur Unterschrift vergehen in der Regel 6-9 Monate.

Im internationalen Vergleich ist Österreich Spitzenreiter bezogen auf die Gästenächtigungen pro Einwohner. Gemeinsam mit der wirtschaftlichen und politischen Sicherheit steht die Alpenrepublik damit auch bei Investor:innen aus aller Welt hoch im Kurs. Nach regelmäßig steigendem Investitionsvolumen in der Assetklasse „Hotelimmobilien“ wurde 2019 mit einem Gesamtvolumen von 1,26 Milliarden Euro ein absoluter Rekord erzielt. Im Jahr 2022 konnte ein Transaktionsvolumen von etwas unter 500 Millionen Euro abgeschlossen werden, was in etwa dem Ergebnis von 2018 entspricht und nur noch knapp unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. Insbesondere österreichische Investor:innen sind mit 44 % des Volumens am heimischen Transaktionsmarkt am aktivsten, etwas dahinter sind deutsche Investor:innen mit 30 %. Auch wenn großvolumige Transaktionen zwischen großen Immobilienanleger:innen eher in den Landeshauptstädten vorkommen, war auch eine deutliche Zunahme an kleinen strukturierten privaten Kaufinteressent:inneen zu beobachten, die zu einer Zunahme an Transaktionen im Ferienbereich führten. Während in den vergangenen Jahren zunehmend der Fokus auf der Ferienhotellerie lag, die insbesondere in den Sommermonaten der Pandemiejahre 2020 und 2021 erstaunlich gut durch die Krise gekommen waren, erholte sich 2022 das Transaktionsgesehen in der Stadthotellerie. Erstmalig seit Beginn der Pandemie hatte die Bundeshauptstadt Wien beim Gesamttransaktionsvolumen wieder die Nase vorn.

Während sich das Preisgefüge für gut positionierte, etablierte Betriebe durch die Pandemie nur wenig verändert hat, da investorenseitig Immobilienbesitz weiter an Bedeutung gewinnen konnte, hatten die Leitzinserhöhungen der letzten 9 Monate doch spürbare Auswirkungen auf Investorenentscheidungen. Die erhöhten Finanzierungskosten müssen in die Wertermittlung einfließen, um nicht wirtschaftlich durch höhere Zinszahlungen einen negativen Ertrag zu erzielen. Glücklicherweise war das Preisgefüge für Hotelimmobilien nie so scharf kalkuliert wie etwa im Zinshausbereich, wo die Auswirkungen auf die Preisbindung um einiges deutlicher ausgefallen sind. Obwohl sich zu Renditen generell nur schwer pauschale Aussagen treffen lassen, liegen diese aktuell grob zwischen 5 % -10 %, wobei dies von vielen Faktoren wie etwa Zustand der Immobilie, Lage, touristische Nachfrage bzw. Entwicklung, wirtschaftliche und operative Entwicklung, rechtliche Situation (Baurecht, Eigentum, Nutzungsrechte, Betreibervertrag,...) abhängen. Je „sicherer“ ein Investment, desto geringer die Rendite und desto höher der Kaufpreis. Es ist daher nicht überraschend, dass die höchsten Preise bei langfristig an internationale Betreiber:innen verpachteten Hotels in guten Lagen und wenig Investitionsstau erreicht werden. Um den Preis zu errechnen wird der betriebliche Cash-Flow (EBITDA) nach Investitionsrücklagen genommen, und faktorisiert (Cash-Flow * Faktor = Wert). Bei einer Rendite von 10 % ist der Faktor 10, bei einer Rendite von 5 % ist der Faktor 20. Niedrige Rendite = höherer Preis. Etwaige benötigte Investments werden üblicherweise vom Kaufpreis in Abzug gebracht.

Überlassung des Betriebes durch Pacht- oder Managementverträge

Will der/die Eigentümer:in die Immobilie halten, sich aber betrieblich zurückziehen, kann ein:e externe:r Betreiber:in (durch Verpachtung oder Management) eine sinnvolle Lösung sein, um auch zukünftig regelmäßige Zahlungsströme in Form von Entgeltzahlungen zu generieren. Ein späterer Verkauf auf Basis eines Pachtvertrages kann ebenfalls monetär interessant sein, da das Risiko von Investor:innen niedriger ist und die dadurch ebenfalls niedrigere Rendite einen höheren Kaufpreis für die Immobilie zur Folge hat. Aber auch bei Betreiberverträgen sind einige Dinge zu beachten.

Was sind etwa die Kriterien um den „richtigen“ Betreiber zu identifizieren? Eine internationale Marke bringt Bekanntheit, kann unter Umständen höhere Sicherheiten bringen und greift auf eine breite Kundendatenbank zurück, hat aber auch strenge Vorgaben hinsichtlich Ausstattung und Bausubstanz und fordert gewisse Mindestgrößen des Hotels. Zudem unterzeichnen nicht alle internationalen Marken Pachtverträge, sondern bevorzugen Management- oder Franchiseverträge. Hier sind kleiner strukturierte oder private Betreiber:innen flexibler, können aber dafür wiederum meist nur geringere Anforderungen an die wirtschaftliche Absicherung erfüllen.

Ein weiterer strategischer Faktor ist also die Vertragsart. In Österreich wird zwischen Pacht- (laut AGBG) und Mietverträgen (MRG) unterschieden. In beiden Fällen werden geschäftlich genutzte Räumlichkeiten auf gewisse Zeit und gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen. Speziell bei der Überlassung von Betrieben jeglicher Art ist der Pachtvertrag jedoch deutlich relevanter, der darauf ausgelegt wird, ein lebendes Unternehmen zur Benutzung und Fortführung zu überlassen, sowie die Möglichkeit der Fruchtziehung eingeräumt. Bei diesem Thema ist juristische Beratung in jedem Fall zu empfehlen.

Zusätzlich unterscheidet man bei Betreiberverträgen zwischen Pacht- und Managementverträgen. Bei ersterem pachtet der/die Hotelbetreiber:in die Immobilie gegen einen monatlichen (meist fixen) Pachtzins und übernimmt die operativen Kosten und damit auch das volle operative Risiko. Sämtliche betrieblichen Einkünfte nach Pacht bleiben damit allerdings ebenfalls beim Pächter bzw. der Pächterin. Diese:r hat außerdem die Möglichkeit, mithilfe eines Franchisevertrages den Markennamen einer internationalen Hotelgruppe zu nutzen, und so von deren Vertriebsstruktur zu profitieren. Beim Managementvertrag hingegen erhält die externe Betreibergesellschaft eine Management-Fee, welche sich üblicherweise als Prozentsatz vom Umsatz und Betriebsergebnis berechnet. Der/die Immobilieneigentümer:in erhält also den vollen operativen Cash-Flow und gibt einem/einer externen Betreiber:in für die operative Führung des Betriebes einen Anteil davon als Vergütung ab. Das operative Risiko inkusive aller Verträge und Mitarbeiter:innen bleibt dabei beim Immobilieneigentümer bzw. -eigentümerin.

Über die letzten Jahre haben sich aber auch Mischformen, sogenannte Hybridverträge, entwickelt. Diese enthalten sowohl fixe Bestandteile eines Pachtvertrags, als auch variable, erfolgsabhängige Komponenten. Letztlich geht es immer um die Verteilung des Geschäftsrisikos.

Man könnte meinen, dass die maximale Pacht der wichtigste Indikator für Immobilieneigentümer:innen ist. Jedoch spielen, ähnlich wie beim Verkauf, auch noch andere Kennzahlen eine entscheidende Rolle, wie zum Beispiel der sogenannte Mietabdeckungsfaktor. Denn die höchste Pacht bringt nichts, wenn Pächter:innen sie nicht erwirtschaften können. Dieser Mietabdeckungsfaktor beschreibt das Verhältnis des operativen Ergebnisses (nach Versicherungen, Fees und FF&E-Reserve) zur Pacht. Beträgt der relevante Cash-Flow beispielsweise 2 Mio. Euro, und die Gesamtpacht 1,6 Mio. Euro, liegt der Mietabdeckungsfaktor bei 1,25 (Cash-Flow 2 Mio. / Pacht 1,6 Mio. = MAF 1,25). Vor allem in wirtschaftlich schwierigen Zeiten kann die Höhe des Faktors ausschlaggebend für die betriebliche Zukunft sein, nachhaltige Pachtverträge sollten idealerweise einen Mietabdeckungsfaktor von 1,5 - 2,0 aufweisen. Um auch als Immobilieneigentümer:in Planungssicherheit zu haben ist es im Sinne eines partnerschaftlichen Verhältnisses mittlerweile Usus, in einem regelmäßigen Reporting von Betreiber:innen über die wesentlichen Betriebskennzahlen informiert zu werden. Regelmäßigkeit und Umfang des Reportings werden vertraglich festgelegt.   

Um die Pachtzahlungen abzusichern, werden in den Verträgen in der Regel auch bestimmte Sicherheiten vereinbart. Diese reichen von Kautionen, über Bankgarantien bis hin zu Patronatserklärungen der Muttergesellschaft. Auch die Indexierung (anhand der üblichen Steigerung des VPI) ist ein wesentlicher Punkt, der über die langfristige Nachhaltigkeit des Vertrages entscheiden kann. 

Jedoch ist nicht nur das operative Risiko ein wichtiger Punkt, sondern auch die Frage, wer letztendlich immobilienseitig wofür verantwortlich ist. Beim Thema Instandhaltung wird in der Praxis zwischen Single-, Double- und Triple-Net-Verträgen unterschieden. Die verbreitetste Variante in Österreich ist der Double-Net-Vertrag, bei dem Betreiber:innen neben der operativen Ausstattung auch für das FF&E (Furniture, Fixture & Equipment), die Grundsteuer und Gebäudeversicherung, sowie die Wartung und Servicierung der technischen Anlagen verantwortlich sind. Immobilieneigentümer:innen sind somit für die Instandhaltung von Dach&Fach und Ersatz von technischen Anlagen zuständig. Normalerweise erwarten Betreiber:innen, dass eine Immobilie bei Übergabe voll „neuwertig“ ausgestattet ist und davon auszugehen ist, dass in der Vertragslaufzeit keine größeren Investitionen zu tätigen sind. Für die übliche Abnutzung und Ersatzbeschaffung von Einrichtungsgegenständen (FF&E) wird eine jährliche Reserve (üblicherweise 3 % vom Gesamtumsatz) zurückgelegt.

Es kommt auch in einer Kooperation mit externen Betreiber:innen immer darauf an, dass ein partnerschaftliches Verhältnis herrscht, bei dem beide Vertragsparteien unter normalen wirtschaftlichen Gegebenheiten finanziell profitieren. Es macht selten Sinn, Betreiber:innen einen zu hohen Pachtzins aufzulegen unter dem ein langfristiges Wirtschaften nicht möglich ist. Durch die Pandemie hat sich gezeigt, dass auch für zukünftige Geschehnisse, die den Tourismus zum Erliegen bringen, beidseitig tragbare Lösungen gefunden werden.

Auch wenn die letzten Jahre zu einem Umdenken bei vielen Marktteilnehmer:innen geführt haben, der Tourismus und die damit verbundenen Hotelbetriebe und Hotelimmobilien sind einer der wesentlichen Wirtschaftsmotoren in Österreich. Investitionen in Hotelimmobilien und Betriebe haben mittelfristig keineswegs an Attraktivität verloren und können sowohl Eigentümer- als auch Betreiberseitig langfristig stabile Erträge bringen.  

Webinar: "Wie viel ist (m)ein Hotel wert?" zum Nachschauen

Die Experten Simon Kronberger und Manuel Strasser gehen vor allem auf folgende Themen ein:

• Einführung Hotelimmobilien: Hotels im Vergleich zu anderen Immobilienarten, Hotellebenszyklus, Arten von Hotelimmobilien
• Überblick über den Hotelmarkt Österreich
• Vorgehensweise und Ablauf einer Hotelbewertung inkl. Methodik, Datenanalyse, Pachtvertrag vs. Inhaber geführt
• Berechnung einer realistischen Pacht
• Bewertung einer Betriebsgesellschaft

Über Christie & Co

Christie & Co wurde 1935 in London gegründet und ist die Nummer 1 für Hotelimmobilien in Europa. Das Unternehmen begleitet auch Transaktionen von Gastronomie-, Freizeit-, Pflege- sowie Einzelhandelsimmobilien und bietet fundierte Beratungs- und Bewertungsdienstleitungen an. Christie & Co beschäftigt rund 280 Expertinnen und Experten, die neben ihrer Kenntnis der regionalen und überregionalen Märkte auch über ein breites Know-how in Bezug auf aktuelle Markttrends und örtliche Besonderheiten verfügen. Das Unternehmen unterhält 29 Niederlassungen. Weitere Informationen finden Sie unter christie.com.